Autor: César Molinas. Fundador de Multa Paucis
Fuente: La Vanguardia.
Enviado por CSAE
¿Ha habido recientemente una gran burbuja inmobiliaria en España? La gran mayoría de los economistas e instituciones económicas que yo conozco opinan que sí. Pero hay dos notables e importantes excepciones: el Ministerio de Economía y Hacienda y el Banco de España. En las presentaciones usadas por altos cargos de estas dos instituciones (que pueden descargarse de sus sitios web) en sus recientes giras mundiales, para explicar la situación española a los inversores internacionales, hay un argumento novedoso orientado a reducir el carácter de burbuja que pueda haber tenido el crecimiento de los precios en el mercado inmobiliario español en los últimos quince años.
El argumento –usando mis propias palabras– va como sigue. Desde mediados de los 90, cuando quedó claro que España iba a estar en el euro, nuestro país experimentó una gran caída de los tipos de interés. En 1995 el tipo a 10 años era el 13% y en 1999 ya había convergido con el de Alemania en el 4%. Un modelo muy utilizado para valorar el inmobiliario parte de la idea de que el valor de mercado de una vivienda (o una oficina o un solar) debe ser igual al valor presente de los flujos financieros que generaría tenerla alquilada indefinidamente.Modelos similares se utilizan para valorar las bolsas. Por supuesto que hay modelos alternativos, o complementarios, pero este no debería perderse nunca de vista. Pues bien, según este modelo, una caída de los tipos de interés del 13% al 4% implicaría, si los alquileres no variasen, una subida del valor de los inmuebles del 200%. Este efecto se debe, exclusivamente, a la reducción de la tasa de descuento provocada por la caída de los tipos de interés. Es una subida estructural totalmente provocada por factores estructurales.
De burbuja, nada de nada.
